CBRE香港寫字樓市場(chǎng)行情分享
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查看房源過去兩年,CBRE世邦魏理仕香港顧問和交易服務(wù)團(tuán)隊(duì)成功幫助眾多中國(guó)客戶把握辦公市場(chǎng)進(jìn)入下行周期的機(jī)遇,包括自2018年第四季以來促進(jìn)中環(huán)區(qū)和中國(guó)機(jī)構(gòu)在香港擴(kuò)建辦公室的最大宗租賃交易。
團(tuán)隊(duì)透過綜合多方面的數(shù)據(jù),包括各區(qū)的租金和供應(yīng)情況、分析各區(qū)的地理優(yōu)勢(shì)、寫字樓項(xiàng)目的形象、未來發(fā)展動(dòng)向,以及將辦公室原址保留及擴(kuò)充或分拆到他區(qū)甲級(jí)寫字樓的利與弊等,幫助客戶前瞻性地規(guī)劃其在港辦公室的長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略性擴(kuò)張計(jì)劃。不少中資客戶選擇在香港金融核心樞紐擴(kuò)充業(yè)務(wù),充分表現(xiàn)出企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)目光,印證了中環(huán)在香港寫字樓市場(chǎng)的重要地位,亦標(biāo)志著企業(yè)銳意在香港長(zhǎng)線發(fā)展的信心。
CBRE香港顧問及交易服務(wù) | 辦公樓部董事戴若慧早前接受香港TVB明珠臺(tái)訪問,分享對(duì)香港寫字樓市場(chǎng)的最新趨勢(shì)和看法。
以下是訪問節(jié)錄:
1、關(guān)注下寫字樓的整體表現(xiàn)。根據(jù)CBRE統(tǒng)計(jì),去年第四季,本港寫字樓凈吸納量仍為負(fù)16.2萬(wàn)平方尺,是連續(xù)第9個(gè)季度出現(xiàn)負(fù)吸納量,也是延續(xù)最長(zhǎng)的下行周期。除了疫情帶來的負(fù)面影響,還有哪些因素拖累市場(chǎng)表現(xiàn)?
戴若慧表示:其實(shí)我們?cè)?019年下半年開始就已經(jīng)看到寫字樓市場(chǎng)租金有下降的趨勢(shì)了。當(dāng)然主要影響市場(chǎng)的還是因?yàn)橐咔?,由于疫情的關(guān)系,政府加強(qiáng)了出入境的限制,然后也影響了兩岸的經(jīng)濟(jì)活動(dòng),從而影響到很多公司的盈利,再加上很多公司在疫情之下也非常鼓勵(lì)他們的員工在家里工作,所以整體來看,公司在寫字樓方面并沒有很旺盛的需求。
2、回顧2021年全年,寫字樓租賃成交較2020年有明顯改善,按年升83%至410萬(wàn)平方尺,不過只是恢復(fù)至2019年,疫情爆發(fā)前七成多水平。去年整體空置率仍上升1.3個(gè)百分點(diǎn)。各區(qū)表現(xiàn)如何?原因是什么?
戴若慧表示:普遍來說,各區(qū)的空置率都有稍稍上升的現(xiàn)象,就整體表現(xiàn)來看,我覺得中環(huán)區(qū)和九龍東區(qū)的表現(xiàn)較好,很明顯看到了改善。
在中環(huán)區(qū)我們看到有很多金融企業(yè)驅(qū)動(dòng)這些需求,因此也看到不少成交。此外,在九龍東也看到有保險(xiǎn)公司做了一些市場(chǎng)整合,所以九龍東的租賃比較旺盛——這兩個(gè)區(qū)域表現(xiàn)良好。但是在港島東空置率有明顯的上升,那是因?yàn)橛幸恍┢髽I(yè)離開搬去了九龍東區(qū),所以空置率上升也在情理之中。
3、哪些行業(yè)受影響最大?傳統(tǒng)的銀行、保險(xiǎn)公司等行業(yè),承租表現(xiàn)如何?
戴若慧表示:基本上各行各業(yè)在疫情下也都受到了影響,說到影響較大的一些行業(yè),首先是銀行業(yè),銀行業(yè)對(duì)疫情的反應(yīng)比較快,因?yàn)橄愀坫y行都是非常鼓勵(lì)員工分批或者是全部在家辦公,所以寫字樓的需求并不太多,大多是縮減自己寫字樓的面積。
另外一方面就是保險(xiǎn)公司,其實(shí)這幾年我看到一個(gè)很明顯的趨勢(shì),就是大家都在尋找一些節(jié)省成本的方案。去年九龍東出現(xiàn)了大面積的樓盤,而且租金達(dá)到了非常低的位置,因此也吸引了許多保險(xiǎn)公司都紛紛做了一些市場(chǎng)整合,把辦公室搬到九龍東區(qū),然而整體來說許多公司并沒有增加寫字樓的面積。
4、對(duì)于本港正爆發(fā)新一輪疫情,政府早前宣布收緊防疫措施之外,也鼓勵(lì)企業(yè)安排員工在家辦公,你覺得這波疫情對(duì)寫字樓租賃市場(chǎng)影響有多大?
戴若慧表示:這取決于最近這一波的疫情控制做得怎么樣。疫情發(fā)展如果說在短期之內(nèi)得到控制,那我相信對(duì)于今年的寫字樓市場(chǎng)并沒有太大的影響。但是如果這個(gè)疫情持續(xù)很久,那我覺得這個(gè)影響可以是非常深遠(yuǎn)的,當(dāng)然在這方面非常難說。
5、不過也有不少買家趁低吸納,中聯(lián)辦以近3,000萬(wàn)元買入上環(huán)高層寫字樓,尺價(jià)接近四年低位。寫字樓租賃市場(chǎng)淡靜,是否能刺激買賣成交?
戴若慧表示:市場(chǎng)上一直都有自用的買家出現(xiàn),尤其是現(xiàn)在寫字樓的價(jià)格已經(jīng)下跌較多,和最高峰的時(shí)候比,現(xiàn)在寫字樓的價(jià)格已經(jīng)下跌超過35%。所以有一些買家,例如說中聯(lián)辦,他們覺得這個(gè)物業(yè)價(jià)格具有很強(qiáng)的吸引力,買回來自己用,這也是非常合理的。但另外一方面,投資者買寫字樓來投資的活動(dòng)還是偏少的。
6、除此之外,去年11月,中環(huán)也有商業(yè)地,以創(chuàng)歷史高價(jià)批出,將提供約66萬(wàn)平方尺辦公樓面,是否反映市場(chǎng)普遍對(duì)本港甲級(jí)寫字樓仍持樂觀態(tài)度?
戴若慧表示:這幅商業(yè)用地的確是以一個(gè)較高的價(jià)錢賣出,大約是520億港幣。這塊地未來會(huì)為中環(huán)帶來60多萬(wàn)尺寫字樓面積,還有大約8萬(wàn)多尺的零售面積,所以這個(gè)成交其實(shí)帶來了一個(gè)很好的信息,就是大家對(duì)未來的樓市還是很有信心的。另外還有一點(diǎn)就是體現(xiàn)了中環(huán)的地位是很難被取代的,而且發(fā)展商投地的時(shí)候一般都是看比較長(zhǎng)遠(yuǎn),看到未來幾十年的市場(chǎng)情況。所以我覺得這對(duì)市場(chǎng)是一個(gè)比較正面的信號(hào)。
來源:CBRE世邦魏理仕